Cómo dividir los costos de vivienda cuando uno de los miembros posee la vivienda: un árbol de decisiones

Resumen en una sola pantalla

A quién ayuda: Parejas en las que una de las personas es propietaria de la vivienda y ambas quieren una forma justa y de baja fricción para compartir los costos de vivienda sin confusión sobre impuestos, capital o seguros.
Qué decisión respalda: Elegir entre dos vías: 1) pagos tipo inquilino (sin propiedad) o 2) participación de capital (participación en la propiedad). Luego definan un método de reparto y documéntenlo.
Cómo usar esta guía: Empiecen con el árbol de decisiones, luego sigan las listas de verificación y puntos de control legales/fiscales específicos de la vía. Impriman la ayuda de decisión y complétenla juntos.

El árbol de decisiones

Inicio

¿Quieren que la persona no propietaria construya propiedad (capital)?
- No → Elijan la Vía A: Pagos tipo inquilino
  - Fijen una referencia de alquiler justa (ver HUD FMRs).
  - Documéntenlo como un arreglo de alquiler dentro de un hogar compartido.
  - Asignen correctamente los conceptos fiscales del propietario; la persona no propietaria no es propietaria a efectos de deducciones.
- Sí → Elijan la Vía B: Participación de capital
  - Confirmen las reglas del prestamista (asunción vs refinanciación; due‑on‑sale).
  - Decidan la forma de titularidad y el acuerdo de convivencia/propiedad.
  - Definan compra de entrada, compra de salida, reembolsos y método de salida.

Elijan un método de reparto (igual, asignación de facturas o basado en ingresos).
Confirmen sus coberturas de seguros (hogar + inquilinos).
Documenten aportaciones, responsabilidades y salida.

Vía A: Pagos tipo inquilino (sin propiedad)

Úsenla si la persona no propietaria simplemente paga por vivir en la casa de la persona propietaria sin acumular capital.

Qué establecer

Referenciar el precio: Usen los Fair Market Rents (FMR) del HUD para su área metropolitana/condado como punto de partida neutral de lo que podría alquilarse un lugar comparable. Esto ayuda a evitar debates de “muy bajo” o “muy alto” y fija expectativas. [HUD FMRs]
Dejar claro que es alquiler: Cuando una persona es un “compañero de vivienda propietario‑ocupante”, los pagos tratados como alquiler son ingresos por alquiler para la persona propietaria. Si se alquila parte de una residencia personal, la persona propietaria declara el alquiler y asigna los gastos (intereses hipotecarios, impuestos a la propiedad, servicios, seguros) entre uso personal y de alquiler. Si el precio acordado está por debajo de un monto de mercado, las reglas de “no con fines de lucro” pueden limitar las deducciones; por eso importa anclarlo a una tarifa de mercado. [IRS Pub 527]
Entender las deducciones: La persona no propietaria que paga alquiler o ayuda con la hipoteca no puede deducir intereses hipotecarios a menos que también tenga un interés de propiedad y la deuda esté garantizada por esa vivienda calificada. Simplemente pagar no crea derecho a deducción. [IRS Pub 936]
Vigilar temas de impuesto sobre donaciones: Si la persona no propietaria paga más que el valor justo de alquiler o cubre costos de la persona propietaria sin recibir valor equivalente (p. ej., sin crédito de alquiler ni capital), el exceso puede ser una donación. Registren el apoyo que exceda el alquiler/gastos; si supera la exclusión anual, la persona donante puede tener que presentar una declaración del impuesto sobre donaciones (Formulario 709). Verifiquen los umbrales de exclusión vigentes del IRS. [IRS Gift Tax FAQs]
Ajuste de seguros: La póliza de propietario de la persona dueña generalmente no cubre las pertenencias de la persona no propietaria. La persona no propietaria debería tener un seguro de inquilinos (bienes personales, responsabilidad civil, pérdida de uso), y la persona propietaria debería revisar los límites de responsabilidad. [NAIC]

Opciones prácticas de reparto

Reparto igual: Simple, pero puede parecer injusto si los ingresos difieren.
Facturas asignadas: Una persona paga la vivienda; la otra cubre otros costos compartidos.
Reparto basado en ingresos: Muchas personas expertas favorecen repartir proporcional a los ingresos por equidad y balance de flujo de caja. Decidan su fórmula y pónganla por escrito. [FDIC; CNBC]

Riesgos clave si omiten la documentación

Malentendidos sobre si los pagos construyen capital (no lo hacen en esta vía).
Sorpresas fiscales (ingresos por alquiler para la persona propietaria; la persona no propietaria no deduce intereses). [IRS Pub 527; IRS Pub 936]
Posibles reclamaciones si hay conflicto; en algunos estados, los tribunales pueden evaluar enriquecimiento injusto. Los acuerdos escritos reducen el riesgo. [ABA Family Law Quarterly; ABA Case Update]

Vía B: Participación de capital (participación en la propiedad)

Úsenla si la persona no propietaria construirá capital mediante una compra de entrada o aportaciones continuas vinculadas a la propiedad.

Puntos de control de prestamista y titularidad

Confirmar consentimiento del prestamista: Transferir un interés de propiedad puede activar una cláusula de vencimiento por venta (due‑on‑sale), lo que permite al prestamista exigir el pago del préstamo salvo que aplique una excepción. No transfieran un interés sin comprender su préstamo y las excepciones. [12 U.S.C. §1701j‑3]
Esperar refinanciación en muchos casos: Agregar a una pareja al título/préstamo a menudo requiere refinanciar. Sólo ciertas asunciones “protegidas” (p. ej., algunas situaciones familiares) están exentas. Confirmen siempre con su administrador antes de cambiar la titularidad. [Fannie Mae]
Elegir la forma de titularidad adecuada:
- Tenencia en común: Porcentajes flexibles de propiedad y vías más claras de compra de salida/partición.
- Tenencia conjunta: Derechos de supervivencia; menos flexible para participaciones desiguales. Alineen la forma de titularidad con su plan patrimonial y las condiciones de compra de salida. [FindLaw]

Arquitectura del acuerdo

Acuerdo de convivencia/propiedad: Pongan el trato por escrito: compra de entrada, porcentaje de propiedad, responsabilidades y reglas de salida. El modelo UCERA emergente en algunos estados afirma reclamaciones contractuales y de equidad sin crear un estado de “casados”; los contratos siguen siendo la vía más confiable. [ABA Family Law Quarterly]
Plan de compra de salida y salida: Definan cómo tasar la propiedad, cómo calcular el precio de compra de salida, quién puede quedarse con la vivienda y un cronograma. Incluyan reglas para mejoras y reembolsos por capital, impuestos y seguros. Esto evita disputas y facilita una salida limpia. [Nolo]
Asesoría legal: Las personas copropietarias no casadas suelen usar tenencia en común; abogadas/os de bienes raíces y de planificación patrimonial pueden adaptar el acuerdo y el título a sus circunstancias. Involucren a la asesoría antes de mover fondos. [Zillow; FindLaw]
Ser realistas sobre resultados judiciales: A veces los tribunales permiten recuperar aportaciones por teorías de enriquecimiento injusto o partición—y a veces no. Los resultados varían por estado y hechos. Documenten el acuerdo; no confíen en derechos implícitos. [ABA Case Update]

Guardarraíles fiscales y de aportaciones

Deducción de intereses hipotecarios: Para deducir intereses, una persona debe tener un interés de propiedad y ser responsable de una deuda garantizada sobre una vivienda calificada. Coordinen la estructura de propiedad y del préstamo; “ayudar a pagar” no basta. [IRS Pub 936]
Exposición a donaciones: Si las aportaciones para capital no se documentan correctamente (p. ej., precio de compra de entrada, acreditado al porcentaje de propiedad), el apoyo excedente puede seguir pareciendo una donación. Registren transferencias y consideren la exclusión anual del IRS y las reglas de presentación. [IRS Gift Tax FAQs]

Ajuste de seguros

Mantengan la póliza de hogar de la persona propietaria y agreguen a la nueva persona propietaria donde corresponda; el seguro de inquilinos por separado de la persona no propietaria puede ya no ser necesario tras añadirla al título y pasar a un marco de copropiedad. Confirmen con su aseguradora. [NAIC]

Cómo elegir un método de reparto (cualquiera de las dos vías)

Enfoques populares

Reparto igual: Fácil; puede tensionar a la persona de menor ingreso.
Categorías asignadas: Una cubre la vivienda; la otra cubre otros esenciales compartidos.
Reparto basado en ingresos: Frecuentemente recomendado por planificadores financieros por equidad y sostenibilidad; alineen aportaciones con proporciones del ingreso neto. [FDIC; CNBC]

Consejos de implementación

Definan la fórmula por escrito y cuándo cambia (p. ej., cambio de empleo, mudanza o un nuevo dependiente). Eviten fijar una cadencia recurrente—ajusten sólo cuando cambien las circunstancias. [FDIC; CNBC]
Especificar qué cuenta como gasto “compartido” vs “personal” para reducir fricciones futuras. [FDIC]

Coberturas de seguro (cualquiera de las dos vías)

La persona propietaria mantiene el seguro de hogar y evalúa límites de responsabilidad. [NAIC]
La pareja no propietaria que no está en el título obtiene seguro de inquilinos para pertenencias, responsabilidad civil y pérdida de uso. [NAIC]
Reevalúen tras cualquier cambio en titularidad u ocupación. [NAIC]

Documentación y verificación legal

Pónganlo por escrito: Sea estilo alquiler o capital, usen un acuerdo breve para evitar suposiciones. [ABA Family Law Quarterly]
Respeten la variación estatal: Los estados difieren en remedios económicos para convivientes; algunos adoptan enfoques informados por UCERA, otros no. Los contratos superan las disputas judiciales. [ABA Family Law Quarterly; ABA Case Update]
Coordinen titularidad, financiamiento y planificación patrimonial antes de mover dinero; elijan la tenencia coherente con sus objetivos. [FindLaw; Zillow; Fannie Mae; 12 U.S.C. §1701j‑3]

Menciones mínimas de Monee (opcional)

Si llevan registro de costos compartidos, pueden etiquetar “alquiler vs contribución de capital”, registrar partidas recurrentes de vivienda/servicios y exportar registros para respaldar su acuerdo. Los hogares compartidos pueden registrar gastos juntos, manteniendo los datos privados y bajo su control.

Ayuda de decisión imprimible (una página)

Estilo inquilino vs capital: lista rápida

Elijan su vía [ ] Estilo inquilino (sin propiedad)
[ ] Participación de capital (participación en la propiedad)
Si estilo inquilino [ ] Fijen precio justo cercano al FMR local del HUD para vivienda comparable. [HUD]
[ ] Documenten como alquiler dentro de un hogar ocupado por su propietario. [IRS Pub 527]
[ ] La persona propietaria asigna gastos para impuestos; la no propietaria no obtiene deducción de intereses hipotecarios. [IRS Pub 936]
[ ] Verifiquen si el apoyo excede el alquiler justo; registren posibles donaciones y reglas de presentación. [IRS Gift Tax FAQs]
[ ] Confirmen seguro de hogar + seguro de inquilinos por separado. [NAIC]
[ ] Elijan método de reparto (igual / asignado / basado en ingresos) y escríbanlo. [FDIC; CNBC]
Si participación de capital [ ] Antes de transferir cualquier interés, confirmen reglas del prestamista (asunción vs refinanciación) y riesgo de vencimiento por venta. [Fannie Mae; 12 U.S.C. §1701j‑3]
[ ] Seleccionen forma de titularidad (tenencia en común vs tenencia conjunta) alineada con el plan patrimonial. [FindLaw]
[ ] Firmen un acuerdo de convivencia/propiedad: compra de entrada, porcentaje de propiedad, reembolsos, mejoras, fórmula de salida/compra de salida. [ABA; Nolo]
[ ] Aseguren que la deducción de intereses hipotecarios se alinee con propiedad y deuda garantizada. [IRS Pub 936]
[ ] Revisen seguros tras cambios en la propiedad. [NAIC]
Método de reparto [ ] Igual / Asignado / Basado en ingresos; especifiquen porcentajes o roles. [FDIC; CNBC]
[ ] Definan qué categorías son compartidas vs personales, y cuándo ajustar.
Registro [ ] Conserven pruebas de aportaciones, alquiler y mejoras.
[ ] Almacenen acuerdos y comunicaciones en un solo lugar.
[ ] Si hay dudas, consulten a asesores fiscales y legales calificados.

Esta guía evita intencionalmente ejemplos de moneda y se centra en estructura, equidad y control de riesgos. Si un tema que les importa no está cubierto en las fuentes—como reglas locales de inquilinato o costos específicos de refinanciación—trátenlo como un paso de investigación con una persona profesional local.

Cómo dividir los costos de vivienda cuando uno de los miembros posee la vivienda: un árbol de decisiones

Fuentes:

Descubre Monee - Seguimiento de Presupuesto y Gastos