Cómo manejar una escasez de depósito en garantía con un guion de llamada de dos opciones

Como tu coach de negociación, quiero que trates una escasez de depósito en garantía como una conversación guionizable, no como una crisis. La mayoría de los administradores siguen las mismas reglas: puedes distribuir la escasez en al menos 12 meses, o puedes hacer un pago único voluntario (y, con muchos administradores, un pago único parcial) para reducir el cambio en el pago. La Regulación X (12 CFR 1024.17) respalda esto, y puedes apoyarte en ella—con calma y confianza—cuando llames.

¿Por qué tantas cartas este año? Los impuestos a la propiedad y el seguro de vivienda están subiendo en muchos lugares. A nivel nacional, las facturas promedio de impuesto a la propiedad de viviendas unifamiliares aumentaron un 2.7% en 2024, con cargas elevadas en varios estados y áreas metropolitanas. Las primas del seguro de vivienda aumentaron 10.4% en 2024, el segundo incremento de dos dígitos consecutivo, con varios estados registrando aumentos superiores al 20%. Esas alzas se reflejan en tu análisis de depósito en garantía, por eso recibiste un aviso de “escasez”. [ATTOM 2024; S&P Global 2025]

Antes de practicar, este es el marco simple que usarás por teléfono.

Tu objetivo: elegir una de dos opciones conformes—distribución en 12 meses o pago único voluntario—, confirmar el nuevo pago por escrito y revisar el análisis por errores o seguro impuesto por el prestamista.
Tu respaldo: la Regulación X limita el colchón del depósito en garantía a un sexto de los desembolsos anuales (aprox. dos meses), exige análisis y estados de cuenta anuales, fija opciones para cubrir escaseces y ordena reembolsos de superávit dentro de 30 días cuando corresponda. [12 CFR 1024.17]
Tu tono: respetuoso, breve y preciso. Los guiones superan a los regaños. Documenta todo; confirma por escrito.

Mapa de la llamada (una pantalla)

Apertura: “Llamo por mi carta de escasez en el depósito en garantía y quiero elegir una opción de cobertura conforme.”
Solicita: “Por favor, apliquen la distribución en 12 meses” o “Quiero hacer un pago único voluntario de [monto].”
Pausa: escucha si hay objeciones; si es necesario, cita 12 CFR 1024.17 y continúa.
Contraoferta: si hay dificultad o morosidad, pregunta por una distribución extendida de 12–60 meses bajo la guía de reestructuraciones. Si sospechas seguro impuesto por el prestamista o errores en el análisis, cambia el enfoque a su eliminación o a la resolución de errores.
Confirmación por email: “Envíen la proyección actualizada del depósito en garantía y el nuevo pago con vigencia a partir de [fecha].”
Despedida: “Gracias. Estaré pendiente del correo de confirmación. Que tengan buen día.”

Guía rápida: Lo que dicen las normas (en lenguaje sencillo)

Se requiere análisis y estado de cuenta anual del depósito en garantía. Si la cuenta muestra un superávit ≥ [monto] (p. ej., $50), en general los administradores deben reembolsarlo dentro de 30 días; los superávits inferiores pueden acreditarse. [12 CFR 1024.17; LII 12 CFR 1024.17]
Tope del colchón: el “colchón” del depósito en garantía no puede exceder un sexto del total estimado de desembolsos anuales (aprox. dos meses). Si parece mayor que eso, pide que lo corrijan. [12 CFR 1024.17]
Opciones para cubrir la escasez: puedes distribuir una escasez en al menos 12 meses, o hacer un pago adicional voluntario fuera del estado de cuenta anual. Algunos administradores también permiten un pago único parcial más una distribución en 12 meses sobre el remanente. Para escaseces menores a un mes del pago de depósito en garantía, el administrador puede ofrecer una opción de cobertura en 30 días. [12 CFR 1024.17; NAFCU FAQ summary; Chase; Mr. Cooper; Wells Fargo]
Depósitos voluntarios: la regulación permite depósitos adicionales voluntarios al depósito en garantía por acuerdo durante un año. Este es el fundamento para solicitar pagos únicos voluntarios. [LII 12 CFR 1024.17]
Seguro impuesto por el prestamista (FPI): los administradores no pueden cobrar FPI sin los avisos adecuados. Si proporcionas prueba de cobertura, deben cancelar el FPI y reembolsar las primas superpuestas dentro de 15 días. [12 CFR 1024.37]
Resolución de errores: si el administrador aplicó mal el depósito en garantía, pagó impuestos o seguros tarde, o el análisis parece incorrecto, puedes enviar un “aviso de error” por escrito bajo 12 CFR 1024.35; el administrador debe investigar y responder. [12 CFR 1024.35]
Reestructuraciones/dificultad: en escenarios de mitigación de pérdidas, los administradores deben distribuir las escaseces iniciales de depósito en garantía hasta 60 meses, a menos que elijas pagar más rápido (mínimo 12 meses). Pide ser evaluado si te estás recuperando de una dificultad temporal. [Fannie Mae B‑1‑01; Freddie Mac Payment Deferral]

Mini obra: la llamada de dos opciones (Tú vs. el administrador) Tú (sereno, organizado) y el Agente (siguiendo la política). Usa las líneas literalmente; ajusta [monto], [fecha], [porcentaje].

Escena 1 — Apertura y Opción A (distribución en 12 meses)

Persona que llama: Hola, llamo por mi carta de escasez en el depósito en garantía. Quisiera elegir una opción de cobertura conforme bajo la Regulación X.
Agente: Claro, déjame abrir tu cuenta. Un momento.
Persona que llama: Gracias. Apliquen, por favor, la distribución estándar en 12 meses a la escasez y confirmen mi nuevo pago total y la fecha de entrada en vigor [fecha].
Agente: Podemos distribuirla en 12 meses. Tu pago proyectado sería [monto] a partir de [fecha].
Persona que llama: Perfecto. Envíen por correo electrónico la proyección actualizada del depósito en garantía y el estado anual mientras estamos en línea, y confirmen que no hay un colchón superior al tope de un sexto.
Agente: Lo enviaré ahora.

Si hay objeción (“Tienes que pagar en 30 días” por una escasez grande)

Persona que llama: Entiendo que la Regulación X permite una distribución en 12 meses para las escaseces. La opción de 30 días aplica cuando la escasez es menor a un mes de depósito en garantía. Quiero la distribución en 12 meses y la confirmación por escrito, por favor. [12 CFR 1024.17]

Escena 2 — Apertura y Opción B (pago único voluntario para reducir el pago)

Persona que llama: Llamo por mi escasez en el depósito en garantía. Entiendo que puedo hacer un depósito adicional voluntario al depósito en garantía fuera del estado de cuenta anual. Quiero pagar [monto] ahora y distribuir el resto en 12 meses. [LII 12 CFR 1024.17; NAFCU; Chase; Mr. Cooper]
Agente: Permitimos pagos adicionales al depósito en garantía. Tu pago actualizado después del parcial sería [monto] a partir de [fecha].
Persona que llama: Perfecto. Envíenme por correo las instrucciones exactas para el pago “Depósito adicional al depósito en garantía” y la proyección actualizada antes de terminar la llamada. [Ejemplo de flujo de trabajo de U.S. Bank]

Si hay objeción (“No listamos una opción de pago único en tu estado de cuenta”)

Persona que llama: Está bien. El pago único es voluntario y puede comunicarse fuera del estado de cuenta anual. Quiero proceder con un pago voluntario hoy. Confirmen el monto y adónde enviarlo. [NAFCU]

Escena 3 — Si la escasez se debe a seguro impuesto por el prestamista

Persona que llama: Veo un cargo relacionado con seguro impuesto por el prestamista. Tengo cobertura continua. Enviaré la prueba ahora. Cancelen el seguro impuesto y reembolsen las primas superpuestas dentro de 15 días, y luego vuelvan a ejecutar el análisis del depósito en garantía. [12 CFR 1024.37]
Agente: Una vez recibamos la prueba de cobertura, podemos cancelarlo y acreditar cualquier superposición.
Persona que llama: Gracias. Confirmen por correo que cancelarán el FPI y acreditarán los cargos superpuestos, y confirmen el plazo para el nuevo análisis.

Escena 4 — Si el análisis parece incorrecto o se pagaron tarde los impuestos/seguros

Persona que llama: El análisis parece inexacto y sospecho un error de gestión. Abran un ticket de resolución de errores y proporcionen la dirección para enviar un “aviso de error” por escrito bajo 12 CFR 1024.35. Lo enviaré hoy y espero una respuesta por escrito según la regulación. [12 CFR 1024.35]
Agente: Proporcionaré la dirección y abriré un ticket.
Persona que llama: Gracias. Tomen nota de que conservo todos mis derechos mientras resolvemos esto. Envíen por correo el número del ticket y el plazo estimado de respuesta.

Escena 5 — Si estás atrasado o recuperándote de una dificultad

Persona que llama: He resuelto una dificultad temporal. Para evitar la morosidad, evalúenme para una solución que distribuya cualquier escasez de depósito en garantía en 12–60 meses, conforme a la guía de servicio para reestructuraciones, o un aplazamiento de pagos si corresponde. [Fannie Mae B‑1‑01; Freddie Mac Payment Deferral]
Agente: Enviaré tu cuenta a evaluación.
Persona que llama: Gracias. Envíen por correo los pasos de evaluación, documentos necesarios y un punto de contacto.

Escena 6 — Cierra todas las llamadas

Persona que llama: Para recapitular, haremos [Opción A: distribución en 12 meses] / [Opción B: pago voluntario de [monto] hoy más distribución en 12 meses]. Envíen por email la proyección actualizada del depósito en garantía, el nuevo pago mensual con vigencia a partir de [fecha] y las instrucciones específicas de pago.
Agente: Lo enviaré ahora.
Persona que llama: Lo aprecio. Estaré atenta/o a su correo y lo guardaré para mis registros.

Qué revisar en tu carta (y cómo usarlo en la llamada) Usa la carta como lista de verificación:

Estado de cuenta y proyección anual del depósito en garantía: tienes derecho a una proyección clara y a un análisis actualizado. Pide al agente que envíe por email el último estado. [12 CFR 1024.17]
Tamaño del colchón: confirma que el colchón del depósito en garantía está en o por debajo de un sexto de los desembolsos anuales. Si es mayor, solicita una corrección. [12 CFR 1024.17]
Monto de la escasez vs. nueva base: incluso si pagas la escasez, tu pago base de depósito en garantía puede seguir subiendo si aumentaron los impuestos o el seguro. Espera eso. [Wells Fargo; Mr. Cooper]
Ruta de cobertura voluntaria: si quieres reducir el aumento mensual, pide hacer un depósito adicional voluntario al depósito en garantía. Muchos administradores aceptan pagos “Depósito adicional al depósito en garantía” por teléfono/en línea/sucursal. [NAFCU; U.S. Bank]
Fechas: confirma el nuevo pago con vigencia a partir de [fecha] antes de terminar la llamada.

Si sospechas que la causa raíz es el seguro o los impuestos

Saltos en la prima del seguro: es común ahora. Si la prima subió [porcentaje], tu depósito en garantía tuvo que ponerse al día. Considera comparar coberturas o ajustar el deducible después de estabilizar el depósito en garantía; usa la prima actualizada para evaluar opciones. [S&P Global 2025]
Aumentos del impuesto a la propiedad: verifica tu valoración y los plazos del calendario de apelaciones. Muchos estados ofrecen conferencias informales y audiencias de la junta de revisión de tasaciones con fechas límite estrictas; sigue tu proceso local. [ATTOM 2024; Texas Comptroller]
Seguro impuesto por el prestamista: si tuviste cobertura continua, invoca 12 CFR 1024.37 para eliminar el FPI y reembolsar cargos superpuestos dentro de 15 días después de proporcionar la prueba. [12 CFR 1024.37]

Guion imprimible: para completar Corta, pega e imprime. Usa voz calmada y frases cortas.

Apertura “Hola, llamo por mi carta de escasez en el depósito en garantía con fecha [fecha]. Quiero elegir una opción de cobertura conforme bajo la Regulación X.”
Opción A — Distribución en 12 meses “Apliquen, por favor, la distribución estándar en 12 meses a la escasez. Confirmen mi nuevo pago total de [monto] con vigencia a partir de [fecha] y envíen hoy la proyección actualizada del depósito en garantía.”
Opción B — Pago único voluntario (o parcial) + distribución “Quiero hacer un depósito adicional voluntario al depósito en garantía de [monto] y distribuir el resto en 12 meses. Envíen instrucciones exactas de ‘Depósito adicional al depósito en garantía’ y la proyección actualizada.” [NAFCU; U.S. Bank; Chase; Mr. Cooper]
Verificación del colchón “Confirmen que el colchón del depósito en garantía no excede un sexto de los desembolsos anuales. Si lo hace, corríjanlo y reenvíen la proyección.” [12 CFR 1024.17]
Si el agente insiste en una cobertura en 30 días para una escasez grande “La Regulación X permite una distribución en 12 meses. La opción de 30 días aplica cuando la escasez es menor a un mes de depósito en garantía. Apliquen la distribución en 12 meses y envíen la confirmación por correo, por favor.” [12 CFR 1024.17]
Si aparece seguro impuesto por el prestamista “Tengo cobertura continua. Estoy enviando la prueba ahora. Cancelen el seguro impuesto por el prestamista y reembolsen las primas superpuestas dentro de 15 días; luego vuelvan a ejecutar el análisis del depósito en garantía.” [12 CFR 1024.37]
Si el análisis parece incorrecto o hay pagos mal aplicados “Abran un ticket de resolución de errores y proporcionen la dirección para un ‘aviso de error’ por escrito bajo 12 CFR 1024.35. Lo enviaré hoy; confirmen por email.” [12 CFR 1024.35]
Si estás en dificultad/reestructuración “Evalúenme para una distribución de la escasez de 12–60 meses o un aplazamiento conforme a la guía de GSE para evitar la morosidad.” [Fannie Mae; Freddie Mac]
Cierre “Envíen la proyección actualizada, el nuevo pago con vigencia a partir de [fecha] y cualquier instrucción de pago antes de terminar la llamada. Gracias.”

Plantilla de correo: confirma por escrito Asunto: Confirmación de cobertura de escasez en depósito en garantía — Préstamo [número]

Hola [Agente/Equipo del administrador]:

Gracias por la llamada de hoy, [fecha].

Opción elegida: [Distribución en 12 meses] / [Depósito adicional voluntario al depósito en garantía de [monto] hoy + distribución en 12 meses del remanente].
Nuevo pago total: [monto] con vigencia a partir de [fecha].
Colchón: confirmado conforme al tope de un sexto.
Próximas acciones: [Si corresponde: eliminar el seguro impuesto por el prestamista con prueba y reembolsar primas superpuestas dentro de 15 días; abrir ticket de resolución de errores según 12 CFR 1024.35, ticket #[número]].

Adjunten la proyección actualizada del depósito en garantía y el estado anual.

Atentamente, [Tu nombre] [Teléfono] [Correo electrónico]

Vías de escalamiento (úsalas cuando sea necesario)

Aviso de error (por escrito): si sospechas fondos de depósito en garantía mal aplicados, desembolsos tardíos o un análisis incorrecto, envía un “aviso de error” por escrito bajo 12 CFR 1024.35 a la dirección designada del administrador. Conserva la prueba de entrega. [12 CFR 1024.35]
Eliminación del seguro impuesto por el prestamista: proporciona prueba de cobertura continua; el administrador debe cancelar el FPI y reembolsar las primas superpuestas dentro de 15 días, luego volver a analizar el depósito en garantía. [12 CFR 1024.37]
Queja ante la CFPB: si un administrador rechaza la distribución en 12 meses, no acepta un depósito adicional voluntario comunicado fuera del estado anual o ignora tu aviso de error por escrito, presenta una queja ante la CFPB. [CFPB Complaint Portal]
Solicitud de reestructuración: si estás en o cerca de la morosidad pero recuperándote, pide evaluación bajo la guía de GSE que puede extender el pago de la escasez (12–60 meses). [Fannie Mae; Freddie Mac]

Después de la llamada: próximos pasos que puedes hacer hoy

Guarda el correo. Tu proyección actualizada del depósito en garantía y la confirmación del pago son tu rastro documental. Consérvalos con tus registros hipotecarios. [12 CFR 1024.17 respalda el contexto de proyección/estado]
Si haces un pago voluntario: usa el flujo “Depósito adicional al depósito en garantía” del administrador (teléfono/en línea/sucursal según sus instrucciones). Guarda el número de confirmación. [Ejemplo de U.S. Bank]
Calendario del próximo análisis: crea un recordatorio para [fecha] para revisar el próximo estado anual del depósito en garantía y corregir cualquier problema rápidamente.
Seguros e impuestos (a futuro):
- Seguro: como las primas están subiendo en muchos estados, considera revisar opciones de cobertura y niveles de deducible una vez que estabilices el depósito en garantía. [S&P Global 2025]
- Impuesto a la propiedad: revisa la valoración y los plazos, y presenta una apelación cuando corresponda; muchos estados ofrecen un proceso paso a paso (conferencia informal y audiencia formal). [Texas Comptroller; ATTOM 2024]
Consejo de Monee (práctico y mínimo): etiqueta el pago hipotecario actualizado en Monee y ajusta el tope de tu categoría Vivienda en [monto] para que el cambio no sorprenda al resto de tu plan.

Aclaraciones estilo FAQ (cortas y accionables)

Si pago la escasez completa, ¿mi pago volverá al número anterior? No necesariamente. Si subieron los impuestos o el seguro, tu componente base de depósito en garantía probablemente se mantenga más alto incluso después de un pago único. Espera eso. [Wells Fargo; Mr. Cooper]
Mi estado de cuenta no listó una opción de pago único. ¿Aun así puedo pagar uno? Sí, como depósito adicional voluntario al depósito en garantía comunicado fuera del estado anual. Pide al agente que lo procese o que proporcione instrucciones exactas de pago. [NAFCU; LII 12 CFR 1024.17]
¿Pueden exigir una cobertura en 30 días? Para escaseces menores a un mes del pago de depósito en garantía, se puede ofrecer una cobertura en 30 días. Aun puedes solicitar la distribución en 12 meses para escaseces; es la opción estándar bajo la norma. [12 CFR 1024.17]
¿Qué pasa si ya estoy atrasado? Solicita una reestructuración que distribuya la escasez en 12–60 meses o considera opciones de aplazamiento elegibles que atiendan por separado la escasez del depósito en garantía. Obtén la evaluación por escrito. [Fannie Mae; Freddie Mac]
El colchón parece grande. ¿Eso está permitido? El colchón no puede exceder un sexto (aprox. dos meses) de los desembolsos anuales. Pide al administrador que lo corrija y reemita la proyección si es mayor. [12 CFR 1024.17]
El seguro impuesto por el prestamista infló mi depósito en garantía. ¿Y ahora? Proporciona prueba de tu propia cobertura. Deben cancelar el FPI y reembolsar las primas superpuestas dentro de 15 días, luego volver a ejecutar el análisis. [12 CFR 1024.37]
¿Cómo impugno errores? Envía un aviso de error por escrito a la dirección designada del administrador citando 12 CFR 1024.35 y guarda la prueba de envío. Deben investigar y responder. [12 CFR 1024.35]

Juntándolo todo (la confianza por encima de la fuerza de voluntad) No eres “malo” con el dinero: te falta práctica en conversaciones. Una escasez en el depósito en garantía es simplemente una conversación que puedes liderar. Abre con una solicitud clara (distribución en 12 meses o pago único voluntario), haz una pausa ante objeciones, cita la norma con calma y escala por escrito cuando sea necesario. Cierra en firme: confirma por email la proyección actualizada, agenda tu seguimiento y ajusta tu presupuesto para que el nuevo monto no desplace otras prioridades.

Mini obra: recorrido completo con ramificaciones

Persona que llama: Hola, llamo por mi escasez en el depósito en garantía con fecha [fecha]. Quisiera elegir una opción de cobertura conforme bajo la Regulación X.
Agente: Puedo ayudar. La escasez es de [monto].
Persona que llama: Gracias. Opción A, por favor: distribúyanla en 12 meses. Confirmen el nuevo pago a partir de [fecha] y envíen la proyección actualizada del depósito en garantía mientras estamos en la llamada.
Agente: Tu nuevo pago será [monto].
Persona que llama: Excelente. Confirmen que el colchón está dentro del tope de un sexto. Si está por encima, corríjanlo antes de enviar. [12 CFR 1024.17]
Agente: El colchón cumple.

Si prefieres la Opción B o quieres suavizar el aumento

Persona que llama: Quiero hacer un depósito adicional voluntario al depósito en garantía de [monto] hoy y distribuir el resto en 12 meses. Envíen instrucciones de “Depósito adicional al depósito en garantía” y la proyección revisada. [NAFCU; U.S. Bank]
Agente: Enviaré instrucciones y actualizaré tu proyección.

Si la causa raíz es el seguro impuesto por el prestamista

Persona que llama: Tengo cobertura continua. Estoy enviando la prueba ahora. Cancelen el FPI, reembolsen las primas superpuestas dentro de 15 días y vuelvan a ejecutar el análisis del depósito en garantía. [12 CFR 1024.37]
Agente: Una vez recibamos la prueba, procesaremos eso.

Si el análisis se siente incorrecto

Persona que llama: Abran un ticket de resolución de errores y proporcionen la dirección para un aviso por escrito bajo 12 CFR 1024.35. Lo envío hoy; incluyan mi número de ticket en su correo de confirmación. [12 CFR 1024.35]
Agente: Lo anotaré y enviaré la dirección.

Si hay dificultad

Persona que llama: Evalúenme para una distribución de la escasez de 12–60 meses o un aplazamiento conforme a la guía de GSE. Envíen los pasos, documentos y cronograma por correo. [Fannie Mae; Freddie Mac]
Agente: Entendido. Enviaré tu caso.
Persona que llama: Gracias por su ayuda. Buscaré el correo de confirmación ahora. Que tengan buen día.
Agente: Igualmente.

Tu voz calmada y tus frases cortas hacen el trabajo pesado. Los guiones superan a los regaños; la documentación supera a la memoria.

Lista final (imprime esto)

Decide tu camino: A) distribución en 12 meses; B) pago único voluntario (o parcial) + distribución en 12 meses.
En la llamada: solicítalo, confirma la conformidad del colchón (tope 1/6), recibe la proyección actualizada por email. [12 CFR 1024.17]
Si hay FPI: proporciona prueba; pide cancelación y reembolso de primas superpuestas dentro de 15 días; vuelve a ejecutar el análisis. [12 CFR 1024.37]
Si hay errores: envía aviso por escrito bajo 12 CFR 1024.35; guarda la prueba de entrega.
Si hay dificultad: pide evaluación para una distribución de 12–60 meses o aplazamiento. [Fannie Mae; Freddie Mac]
Después: etiqueta tu pago hipotecario actualizado en Monee y ajusta el tope de tu categoría Vivienda en [monto].
Calendario: revisa el próximo estado anual del depósito en garantía el [fecha].

Lo tienes. Haz la llamada, sigue el mapa y resuelve tu escasez sin entrar en espiral.

Cómo manejar una escasez de depósito en garantía con un guion de llamada de dos opciones

Fuentes:

Descubre Monee - Seguimiento de Presupuesto y Gastos