Peut-on changer la date d'échéance de son prêt immobilier ?

Peut-être. Tout dépend de l'organisme qui gère votre prêt immobilier. Certains déplaceront votre date d'échéance si vous le demandez. D'autres refuseront de modifier la date inscrite dans vos documents de prêt. Si vous ne pouvez pas changer la date d'échéance officielle, vous pouvez souvent choisir le jour où votre paiement part, à condition qu'il tombe pendant votre délai de grâce.

Les étapes ci-dessous concernent les prêts immobiliers aux États-Unis. Les règles et les pratiques des prêteurs diffèrent dans les autres pays.

D'abord, savoir de quelle « date » on parle

Quand on demande à changer la date de paiement de son prêt immobilier, on veut généralement dire l'une de ces deux choses.

1. La date d'échéance contractuelle. C'est la date inscrite dans votre billet à ordre (promissory note), souvent le 1er du mois. La déplacer revient à modifier les conditions de votre prêt, et de nombreux gestionnaires de prêt (servicers) s'y refusent. Par exemple, MassHousing, prêteur immobilier du Massachusetts, indique dans sa FAQ être « dans l'impossibilité de modifier la date d'échéance du paiement indiquée dans votre Note ».

2. Le jour où vous payez réellement. C'est le jour où votre prélèvement automatique débite l'argent, ou celui où vous envoyez vous-même le paiement. Vous le maîtrisez généralement, et vous pouvez le fixer n'importe quand entre la date d'échéance et la fin de votre délai de grâce sans payer de pénalité de retard.

La plupart des personnes qui cherchent à caler leur prêt immobilier sur leur jour de paie n'ont besoin que de l'option 2.

Étape 1 : trouver votre date d'échéance, votre délai de grâce et votre pénalité de retard

Regardez vos propres chiffres avant d'appeler qui que ce soit.

• Où les trouver : le Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) indique que les conditions relatives aux pénalités de retard figurent en page 4 de votre Closing Disclosure (le document récapitulatif remis à la signature) pour un prêt en cours de remboursement. Votre relevé mensuel et votre billet à ordre indiquent aussi votre date d'échéance.
• Le délai de grâce : le CFPB note que la plupart des contrats de prêt immobilier prévoient un délai de grâce. Selon Experian, il est généralement d'environ 15 jours : un paiement dû le 1er peut donc souvent arriver jusqu'au 16 sans pénalité. Le vôtre peut être plus court, alors vérifiez.
• La pénalité de retard : les prêteurs ne peuvent facturer que le montant autorisé par vos documents de prêt, et la loi de l'État peut fixer un plafond plus bas. Experian estime que les pénalités de retard courantes représentent de 3 % à 6 % de la mensualité.
• Les retards de paiement et votre dossier de crédit : une pénalité de retard n'est pas la même chose qu'un incident inscrit dans votre rapport de crédit. Experian précise qu'un paiement manqué peut être signalé comme impayé une fois qu'il a 30 jours de retard.

Votre mois comporte donc trois repères clés : la date d'échéance, la fin du délai de grâce et le seuil des 30 jours de retard. Notez-les pour votre propre prêt.

Étape 2 : déterminer le problème à résoudre

Ensuite, identifiez ce dont vous avez réellement besoin. Voici comment cela se présente :

Votre situation	Solution probable
La paie tombe quelques jours après la date d'échéance, mais avant la fin du délai de grâce	Décalez la date de votre prélèvement automatique. Aucune modification du prêt n'est nécessaire.
La paie tombe après la fin du délai de grâce	Demandez au gestionnaire de modifier la date d'échéance contractuelle.
Les fins de mois sont serrées, quelle que soit la date	Interrogez le gestionnaire sur les solutions en cas de difficultés financières, pas seulement sur une nouvelle date.

Un exemple fictif : imaginons que vous êtes payé le 15 et le dernier jour de chaque mois. Votre prêt immobilier est dû le 1er, avec un délai de grâce jusqu'au 16. Vous pourriez ne pas toucher à la date d'échéance et programmer le prélèvement automatique le 2. Ainsi, l'argent de votre paie de fin de mois dispose d'un jour ou deux pour être crédité avant le départ du paiement.

Si plusieurs factures ne collent pas avec votre calendrier de paie, ce guide sur comment déplacer les dates d'échéance de vos factures pour les caler sur vos jours de paie donne une vue d'ensemble.

Étape 3 : appeler votre gestionnaire avec des questions précises

Votre gestionnaire de prêt est l'entreprise qui vous envoie votre relevé. Il ne s'agit pas forcément du prêteur auprès duquel vous avez emprunté à l'origine. Lors de votre appel, passez en revue ces questions :

1. Modifiez-vous les dates d'échéance contractuelles ? Si oui, quelles dates puis-je choisir ?
2. Y a-t-il des frais, ou mes intérêts changeront-ils pour le mois du changement ?
3. Quand la nouvelle date prend-elle effet, et que dois-je payer d'ici là ?
4. Si vous ne modifiez pas la date d'échéance, puis-je programmer mon prélèvement automatique n'importe quel jour du délai de grâce ?
5. Pouvez-vous me confirmer le changement par écrit ?

La question 3 est importante, car les prêts immobiliers se paient à terme échu : chaque mensualité couvre les intérêts du mois précédent. Déplacer la date peut donc entraîner un ajustement d'intérêts sur une partie du mois. MCAP, un prêteur canadien, indique que les emprunteurs qui changent leur date de paiement doivent examiner les effets sur leur date d'échéance finale, ainsi que les éventuels frais ou ajustements d'intérêts. C'est un exemple canadien, mais les mêmes questions se posent aux États-Unis.

Si l'on vous propose un programme de paiement toutes les deux semaines, renseignez-vous sur les frais avant de vous inscrire. Aux États-Unis, le CFPB a poursuivi en justice une société de paiements bimensuels, l'accusant d'avoir facturé aux consommateurs des frais d'inscription pouvant atteindre 995 $, plus des frais de traitement annuels. Demandez à votre gestionnaire quelles options gratuites il propose.

Si votre prêt a été transféré récemment, vous bénéficiez d'une protection temporaire. Selon la réglementation fédérale américaine, pendant les 60 jours qui suivent un transfert de gestion, le nouveau gestionnaire ne peut ni facturer de pénalité de retard ni considérer un paiement comme tardif si vous l'avez envoyé à temps à l'ancien gestionnaire. La FTC l'explique dans son guide sur vos droits lorsque vous remboursez votre prêt immobilier. Vérifiez tout de même votre date d'échéance auprès du nouveau gestionnaire.

Étape 4 : préparer le mois de transition et prévoir une marge

Que vous déplaciez la date d'échéance ou seulement la date de prélèvement, préparez soigneusement le premier mois.

• Attention aux chevauchements. Le mois du changement peut entraîner un paiement dû peu après le précédent, ou un ajustement d'intérêts. Renseignez-vous à l'avance sur le montant et la date exacts.
• Continuez à payer jusqu'à confirmation. Continuez à payer selon l'ancien calendrier tant que vous n'avez pas reçu la confirmation écrite du changement.
• Mettez à jour votre prélèvement automatique. Si vous payez via le service de paiement de factures de votre banque plutôt que par le prélèvement automatique du gestionnaire, changez aussi la date de ce côté. Prévoyez assez de temps pour que le paiement arrive.
• Anticipez les jours fériés. Si votre date de paiement tombe un week-end ou un jour férié bancaire, le paiement peut être retardé. Ce guide montre comment budgéter en tenant compte des jours fériés bancaires et des retards de paiement.
• Gardez une petite réserve. Laissez un peu d'argent en plus sur le compte d'où part votre paiement, pour qu'une paie en retard ne se transforme pas en paiement en retard. La même méthode est expliquée dans ce plan échéance, prélèvement automatique et marge de sécurité.

Vous pouvez aussi inverser la logique : au lieu de déplacer la facture, faites commencer votre mois budgétaire le jour de paie. Ce guide explique comment choisir une date de début de mois budgétaire qui vous fait économiser des frais.

En bref

• Repérez votre date d'échéance, votre délai de grâce et votre pénalité de retard dans votre Closing Disclosure et votre relevé mensuel.
• Déterminez si vous avez besoin d'une nouvelle date d'échéance contractuelle ou simplement d'une autre date de prélèvement automatique.
• Interrogez votre gestionnaire sur les frais, les ajustements d'intérêts et les dates de prise d'effet, et obtenez les réponses par écrit.
• Préparez le mois de transition, continuez à payer selon l'ancien calendrier jusqu'à la confirmation du changement et gardez une petite réserve sur votre compte.

Même si votre gestionnaire refuse de modifier la date d'échéance, votre délai de grâce vous laisse généralement de la marge pour choisir une date de paiement qui vous convient.